보증금 반환이 늦어질 때 강제집행 전에 확보해야 할 것
임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않으면 강제집행의 전제로 집행권원이 필요합니다. 확보 방법과 내용증명·가압류를 고려할 상황을 정리합니다.
임대차가 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 강제집행에 앞서 임차보증금반환채권의 집행권원을 확보해야 합니다. 집행권원은 청구권의 존재와 범위를 표시하고 국가의 강제력으로 실현할 수 있도록 집행력이 부여된 문서 등을 말합니다.
확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 기초해 임차주택 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.
집행권원은 어떻게 확보하나요
확보 방법으로는 지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송 등이 있습니다.
지급명령은 금전 지급 청구에 대해 채권자의 신청으로 법원이 채무자를 심문하지 않고 지급을 명하는 절차입니다.
임대인이 지급명령에 이의하지 않아 확정되면 확정판결과 같은 효력이 생기며, 강제집행을 신청할 수 있습니다.
이의신청이 있으면 해당 청구는 소송절차로 넘어갈 수 있습니다.
민사조정에서는 당사자의 합의를 바탕으로 분쟁 해결을 도모합니다.
조정이 성립해 조정조서가 작성되면 재판상 화해와 같은 효력이 있어, 정한 의무가 이행되지 않을 때 조정조서에 기초해 강제집행을 할 수 있습니다.
보증금반환청구소송의 확정판결도 집행권원이 됩니다.
임대차가 종료된 뒤라면 임차인이 임차주택에서 퇴거하지 않은 상태에서도 이 소송을 제기할 수 있습니다.
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먼저 독촉하거나 재산을 보전할 상황
법적 절차에 앞서 임대차계약 사실, 임대차가 종료된 사실, 반환받을 보증금 액수를 적은 내용증명우편을 보내 반환을 독촉할 수 있습니다. 그래도 보증금이 반환되지 않으면 민사조정이나 지급명령, 보증금반환청구소송 등의 절차를 고려할 수 있습니다.
임대인이 재산을 숨기거나 빼돌릴 가능성이 있다면 소송 전에 가압류를 해 둘 필요가 있습니다. 가압류는 장래 강제집행이 불가능하거나 곤란해질 우려가 있을 때 채무자의 재산을 미리 압류해 현상을 보전하고 재산의 변경을 막는 절차입니다.
따라서 단순히 반환이 늦어진 상황과 재산 은닉·유출 가능성이 있는 상황을 구분해 판단해야 합니다.
자주 묻는 질문
내용증명을 보내면 바로 강제집행을 할 수 있나요?
내용증명은 계약 사실과 종료 사실, 반환받을 보증금 액수 등을 적어 반환을 독촉하는 방법입니다. 강제집행을 위해서는 별도로 집행권원을 확보해야 합니다.
임대인이 재산을 처분할 우려가 있으면 언제 가압류를 고려하나요?
임대인이 재산을 은닉하거나 빼돌릴 가능성이 있으면 보증금반환청구소송을 제기하기 전에 가압류를 해 장래 강제집행을 보전할 필요가 있습니다.