공동저당 뒤 다시 지은 건물, 경매 후 법정지상권은 어떻게 될까
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지었다면, 경매로 소유자가 달라질 때 신축 건물의 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 자료가 제시한 특별한 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 당연히 생기지는 않습니다.
안내 자료가 예외로 든 상황은 신축 건물과 토지가 동일인 소유인 가운데, 토지 저당권자에게 신축 건물에 대해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 제공하는 경우 등입니다.
판단의 초점은 저당권 설정 당시와 신축 이후의 차이입니다
법정지상권의 일반 요건에는 저당권을 설정할 때 건물이 존재하고, 토지와 건물이 동일인의 소유였으며, 이후 경매로 소유자가 달라지는 상황이 포함됩니다. 그러나 공동저당 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 경우에는 설정 당시의 건물과 신축 건물을 같은 것으로 보아 권리가 자동으로 이어진다고 단정할 수 없습니다.
생활법령 안내는 이 공동저당 후 신축 사례에서, 특별한 사정이 없는 한 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 설명합니다.
예외로 제시한 사정은 신축 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등입니다.
이는 사례별 최종 판단을 대신하는 것이 아니라, 해당 안내가 설명하는 기준입니다.
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따라서 확인의 목적에 따라 두 시점을 나누어 살펴보는 편이 중요합니다.
공동저당권 설정 당시 기존 건물이 있었는지와 토지·건물의 소유자가 같았는지, 그 뒤 건물이 철거되고 신축되었는지, 신축 건물에 관해 안내문이 언급한 특별한 사정이 있었는지를 구분해야 합니다.
이 정보만으로 개별 사건의 결론을 확정할 수는 없습니다.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우에는, 특별한 사정이 없다면 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않는다는 것이 안내문의 설명입니다.
어떤 경우가 특별한 사정으로 제시되나요?
신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 제시되어 있습니다. 개별 사안에서는 실제 소유관계와 저당권 설정 내용을 확인해야 합니다.