공동저당권 설정 뒤 새로 지은 건물은 경매로 토지와 소유자가 달라지면 법정지상권을 얻을 수 있나요?
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 다만 신축 건물에 관한 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있습니다.
공동저당권 설정 후 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물의 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.
예외를 검토할 때는 두 가지를 함께 봅니다.
신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 그리고 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지입니다.
이와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 원칙과 다른 판단이 가능합니다.
기존 건물과 신축 건물을 구분하는 이유
법정지상권은 저당물 경매로 토지와 지상 건물의 소유자가 달라지는 경우를 다룹니다.
제공된 법률 안내는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인의 소유였는지 등을 성립요건으로 제시합니다.
그러나 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되면, 그때 담보로 잡힌 건물과 나중에 지은 건물은 구분해서 살펴야 합니다.
따라서 경매 후 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 생긴다고 볼 수는 없습니다. 안내 자료는 대법원 2003년 12월 18일 선고 98다43601 판결을 인용해 이 원칙을 설명합니다.
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특별한 사정은 무엇인가요?
자료가 제시하는 사정은 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등입니다. 이런 사정이 있는지를 살피지 않고 경매 결과만으로 법정지상권의 성립 여부를 단정해서는 안 됩니다.
자주 묻는 질문
공동저당권 설정 당시 기존 건물이 있었으면 신축 건물에도 법정지상권이 생기나요?
기존 건물이 있었다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 인정되는 것은 아닙니다. 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법정지상권이 성립하지 않는다는 것이 안내 자료의 설명입니다.
어떤 사정을 예외로 살펴볼 수 있나요?
신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 등이 자료에 제시돼 있습니다. 구체적인 사안의 결론은 해당 사실관계를 따로 확인해야 합니다.